In de Rijnhaven werkt ontwikkelaar Ruimtemaken al jaren aan een nieuwe, levendige stadswijk. Met Kickstart richten Hella, Theo en Harvey zich bewust op een groep die moeilijk een plek vindt: starters. In dit interview vertellen Hella en Theo hoe hun visie op betaalbaarheid, ontwerp en samenwerking vorm kreeg in een project dat jonge Alphenaren eindelijk wél kansen biedt aan het water.

Even voorstellen: Harvey, Hella & Theo van Ruimtemaken

Hella Hendriks en Theo Dohle kennen elkaar al jaren en vormen samen met architect-ontwikkelaar Harvey Otten een hecht team. “We hebben ieder ons specialisme,” vertelt Hella. “Theo initieert en ontwikkelt, Harvey ontwerpt, ik reken aan de plannen en zorg ervoor dat ze gebouwd worden. Betaalbaarheid staat bij ons altijd centraal. Wij weten dat het kán — en dat maakt een wereld van verschil voor starters.”

Ruimtemaken werkt inmiddels ruim elf jaar in Rijnhaven en was één van de eerste ontwikkelaars die het potentieel van dit gebied zag. “Toen hier vijftien jaar geleden de eerste transformatieplannen ontstonden, durfde bijna niemand het aan,” zegt Hella. “Wij wel. En Kickstart is inmiddels ons derde project hier.”

Met Kickstart wordt het eerste bouwblok aan de Energieweg afgerond: zo’n honderd woningen voor verschillende doelgroepen. “Vanaf het begin hadden we één ambitie,” vertelt Theo. “We willen juist die mensen helpen voor wie de woningmarkt het moeilijkst is: starters en senioren. Met Kickstart bereiken we eindelijk die jonge groep die al zo lang vastzit.”

De enorme belangstelling bevestigde dat. “Binnen korte tijd hadden we 2.500 inschrijvingen,” zegt Theo. “Dit zijn jonge mensen met toekomstplannen, maar zonder toegang tot de koopmarkt. Toen we zagen hoe groot die groep was, voelden we nóg meer verantwoordelijkheid. We ontwikkelden Kickstart mede door opnieuw in gesprek te gaan en naar hun wensen te luisteren.”

Sociale koop

Sociale koop was nieuw voor Alphen. “We moesten de gemeente overtuigen,” vertelt Theo. “Maar de grote belangstelling — vooral van Alphense jongeren — maakte duidelijk hoe hard dit nodig was.” Door te werken met recht van opstal* hoeven starters de grond niet te financieren en blijft de woning betaalbaar.

Ook in het ontwerp staat de doelgroep centraal. “We wilden geen standaard gebouw neerzetten,” zegt Hella. “Zicht op de haven is voor bewoners heel waardevol. Daarom kozen we voor een terrasvormig ontwerp, zodat zoveel mogelijk mensen kunnen genieten van het water.”

Compact wonen

Daarnaast werd slim ontworpen voor compact wonen. “Techniek neemt al snel veel ruimte in,” legt Theo uit. “Daarom ontwikkelden we een prefab-unit waarin alle installaties samenkomen. Zo blijft de rest van de woning flexibel en betaalbaar.”

Duurzaamheid kreeg net zo veel aandacht: biobased gevelpanelen (Nabasco) gemaakt van gerecycled wc-papier en houtpulp, bamboe, gerecycled beton en slimme energie- en wateroplossingen maken Kickstart toekomstbestendig.

De samenwerking met de gemeente was cruciaal. “Als een gemeente starterswoningen wil, moeten ze daar in alle voorwaarden rekening mee houden,” zegt Theo. “Van eisenpakketten tot grondprijzen. Alleen dan blijft betaalbaarheid haalbaar.”

Samen optrekken in Rijnhaven

Wat Ruimtemaken bijzonder waardeert, is de samenwerking met de andere ontwikkelaars in Rijnhaven. Theo: “Het mooie is dat we elkaar hier echt versterken. De kwaliteit van projecten zoals Kop West en eerdere ontwikkelingen aan de haven helpt ook Kickstart vooruit. We trekken gezamenlijk op, delen kennis en stemmen af wat het gebied nodig heeft. Dat maakt de hele wijk beter — en dat voel je terug in het eindresultaat.”

Een plek met karakter

Waarom Rijnhaven zo’n fijne plek is? “Het water en de historie geven het gebied een unieke sfeer,” zegt Hella. “Bewoners ervaren het als ‘Oud Alphen’. En als je ’s ochtends kunt zwemmen in de haven of zo naar de winkels loopt, snap je waarom mensen hier graag wonen.”

Kickstart sluit architectonisch aan bij die stoere, stadsachtige uitstraling. “Het vormt de entree van de wijk en laat zien waar Rijnhaven naartoe groeit,” zegt Theo. “Stedelijk, levendig en met aandacht voor kwaliteit.”

Waar bewoners elkaar straks ontmoeten? “Op de galerijen en zeker aan de kade,” zegt Hella. “Even zitten aan het water na je werk — dat past perfect bij deze doelgroep.”

Ambitie voor de toekomst

Tot slot blikken ze vooruit. “Ik hoop dat bewoners straks zeggen: ‘Ik wil hier nooit meer weg’,” vertelt Hella. “Dat is het mooiste compliment dat je kunt krijgen.” Theo: “En dat Kickstart laat zien hoe het óók kan: betaalbaar, duurzaam en echt ontwikkeld vanuit de behoefte van starters. Dat deze manier van werken de standaard wordt, hier in Rijnhaven én daarbuiten.”

*Bij het recht van opstal blijft de grond in eigendom van de oorspronkelijke eigenaar en bouw je als koper je woning op die grond. Het lijkt op particuliere erfpacht, maar is eenvoudiger en overzichtelijker. Doordat je de grond niet hoeft mee te financieren, blijft de hypotheek aanzienlijk lager — iets wat Ruimtemaken vooraf zorgvuldig heeft afgestemd met de Rabobank. Voor bewoners van Kickstart betekent dit dat zij een bescheiden maandelijkse vergoeding betalen voor het gebruik van de grond, momenteel ongeveer € 50 per maand.

Kicktstart groeit verder

Aan de noordwestkant van de Rijnhaven, in Alphen aan den Rijn, verrijst de komende jaren Kop West – een nieuw stukje stad waar wonen en werken samenkomen aan het water. Het is één van de deelgebieden binnen Meer aan Rijnhaven. We spraken met ontwikkelaars Jan-Willem (Blink) en Frank (Lingotto) over de ambities, de uitdagingen en de trots waarmee ze samen bouwen aan deze bijzondere plek.

Even voorstellen

Jan Willem: “Ik werk nu zo’n negen jaar bij Blink. We richten ons vooral op woningbouwprojecten. Vaak met een commerciële component, waar ruimte is voor groen en ontmoeten. Kop West is wat dat betreft typisch zo’n project waarin alles samenkomt: wonen, werken én recreatie.”

Frank: “Ik werk bij Lingotto en doe dat al een aantal jaar samen met Jan-Willem. We noemen onszelf ‘ontwikkelvrienden’. Aan Kop West werk ik inmiddels bijna vier jaar. Wat dit project bijzonder maakt, is de plek: midden in Alphen, direct aan het water, en met een rauw randje. Het is echt een voorbeeld van hoe Nederland de komende jaren met ruimte omgaat: verdichten, vernieuwen en slim combineren.”

Een stoer gebied met lef

Kop West wordt een stoere stadswijk gevormd door karakteristieke gebouwen met elk een eigen architectuur, sfeer en woonaanbod. Van duurzame appartementen tot ruime kadewoningen aan het water. Jan Willem vertelt: “Kop West ligt op een bedrijventerrein dat deels wordt getransformeerd. Dat maakt het spannend én tegelijkertijd uitdagend, omdat we met veel verschillende belangen rekening hebben gehouden in de planuitwerking. We zitten letterlijk op de overgang van bedrijvigheid naar wonen. Elke dag komen we iets nieuws tegen – van parkeeroplossingen tot het ontwerpen van een binnentuin – en dat lossen we samen met het team op. We zijn pioniers hier, daar zijn we trots op.”

Frank: “Het ruwe havenkarakter wilden we behouden, maar wel vertalen naar een prettig woonmilieu. De architecten – Groosman, Bosch Slabbers, M-architects en Buro Werda – hebben dat prachtig gedaan. De gebouwen hebben een pakhuisachtige uitstraling – stoer en industrieel met baksteen, staal en heldere lijnen. Geen ronde vormen, maar krachtige blokken met karakter. Tegelijkertijd zorgen het water en het groen voor zachtheid. Het is straks echt een plek waar je wilt zijn.”

Een gemengd gebied voor iedereen

In Kop West komen vier grote blokken: de eerste twee blokken uit fase 1 bestaan uit een kantoor- en bedrijfsdeel, rijwoningen, koopappartementen en sociale huurwoningen. In fase 2 worden nog twee blokken gerealiseerd die voornamelijk uit woningen bestaan en een prachtig horecapaviljoen. Tussen die blokken komt een binnentuin met speelplekken, bankjes en ruimte voor groen.

Frank: “Zo brengen we het leven letterlijk tussen de stenen. Daarnaast bouwen we het Pakhuis – een houten gebouw direct aan het water, met uitzicht over de hele Rijnhaven. Dit wordt het pronkstuk van de eerste fase. De gevel aan de binnenhaven krijgt een keramische bekleding en aan de zijkant komt een kunstwerk van een kunstenares, opgebouwd uit woorden die verwijzen naar de haven. Bovenin zitten appartementen met royale terrassen – een prachtig uitzicht gegarandeerd.”

Jan Willem vult aan: “Naast het Pakhuis komen de kadewoningen – rij- en splitlevelwoningen met een eigen tuin en uitzicht op de binnenhaven. Alles is zo ontworpen dat bewoners zicht hebben op het water, of ze nu in een appartement of een rijwoning wonen.”

Betaalbaar én divers wonen

In de eerste fase van Kop West komen er ongeveer 110 woningen, waaronder 38 sociale huurappartementen in samenwerking met Woonforte, en 40 middeldure koopappartementen onder de NHG-grens. Ideaal voor starters. Het resterende deel bestaat uit grotere en hiermee iets duurdere appartementen in het Pakhuis, onder andere gericht op empty nesters.

“Door dat gemengde aanbod ontstaat er vanzelf een levendige mix van mensen. Dat is ook wat we willen: een wijk die leeft – overdag én ’s avonds. Doordat er ook bedrijfsruimtes en horeca komen, wordt het geen slaapwijk maar een dynamische plek waar gewerkt, gewoond en ontmoet wordt”, zegt Frank over deze mix van woningen.

Werken aan de haven

In Kop West komen in totaal zo’n 330 woningen en ongeveer 13.000 m² kantoor- en bedrijfsruimte.
Over werken in Kop West vertelt Frank: “Het werkgebied hoort bij de identiteit van Kop West. Aan de rand van het woongebied komen bedrijfsruimtes van verschillende groottes, met een vriendelijkere uitstraling dan traditionele bedrijfsgebouwen. Denk aan creatieve kantoren in het Pakhuis, ateliers voor zzp’ers, of wat grotere hallen voor bijvoorbeeld een loodgieter of botenbouwer met showroom. We hopen op een diverse groep ondernemers die verbinding zoekt met de wijk. Vanaf hun werkplek loop je zó naar de promenade voor een koffiepauze aan het water.”

Duurzaam en toekomstgericht

Jan-Willem: “Duurzaamheid zit in alles wat we doen. We maken gebruik van een WKO-installatie* – een systeem dat warmte en koude uit de bodem haalt. Dat past perfect bij een gemengd gebied: overdag, als mensen weg zijn, gebruik je de energie voor de bedrijven; ’s avonds gaat het naar de woningen. Het Pakhuis wordt bovendien grotendeels van hout gebouwd, wat het niet alleen duurzaam maar ook heel mooi maakt.”

Wachten op de start

De locatie voor Kop West werd in 2018 gekocht, maar de bouw is nog altijd niet gestart. Frank: “Dat heeft te maken met procedures en een bezwaartraject. Eind 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld, en we wachten nog op de uitspraak van de Raad van State. Zodra dat besluit er is, kunnen we los.”

Jan-Willem: “We mikken op verkoop in het voorjaar van 2026, waarschijnlijk in maart. We hebben alles in gang gezet – van ontwerp tot verkoopvoorbereiding – zodat we kunnen starten zodra het mag.”

De toekomst van Kop West

Frank: “Over vijf jaar ziet dit gebied er totaal anders uit. Autoluw, groen en levendig. Parkeren gebeurt grotendeels in garages, zodat er ruimte is voor fietsers en voetgangers. Aan de kade komt een horecapaviljoen met groot terras, een wandelpromenade en aanlegplekken voor bootjes. We hopen dat bewoners elkaar hier ontmoeten, dat ze buiten zitten, wandelen, spelen, leven.”

“Voor mij is het project geslaagd als ik hier over een paar jaar met mijn kinderen loop, mensen zie wonen en werken, en kan zeggen: ‘Kijk, daar heb ik aan meegewerkt,’” zegt Jan-Willem met een lach.

“Ja, precies dat,” vult Frank aan. “We zijn niet zomaar bezig met gebouwen, maar met een heel nieuw stukje stad. Ik kijk er nu al naar uit om straks op dat terras aan het water te zitten – met uitzicht op alles wat hier is ontstaan.”

* Warmte Koude Opslag (WKO) is een duurzame methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. Bij de koudeopslag wordt winterkoude gebruikt voor koeling in de zomer. En warmte uit de zomer wordt opgeslagen voor verwarmen in de winter.

De bouw van Kickstart in Rijnhaven heeft het hoogste punt bereikt! Na de bouwvak wordt er hard doorgewerkt aan de afwerking van het gebouw, zowel binnen als buiten. De planning is nog steeds dat begin 2026 de eerste woningen opgeleverd.

De gemeente Alphen aan den Rijn, BPD en Vink Bouw hebben eind vorig jaar officieel de handen ineengeslagen voor het Havenfront. Met deze samenwerking bouwen ze aan zo’n 875 woningen in een fijne, duurzame en groene omgeving. Precies wat deze unieke plek verdient!