Een fantastische mijlpaal binnen Meer aan Rijnhaven: Kickstart, een project van ontwikkelaar Ruimtemaken, is opgeleverd aan de nieuwe bewoners. In totaal krijgen 48 starters uit Alphen aan den Rijn en omgeving de sleutel van hun nieuwe koopwoning.

De woningen zijn 48 m² groot en hebben een flexibel ontwerp. Rond de badkamer kunnen bewoners hun woning indelen van loft tot driekamerwoning. Ook duurzaamheid speelt een belangrijke rol. Zo bestaat de gevel uit biobased materialen, waaronder bamboe en plaatmateriaal op basis van riet, en is er voor de constructie gerecycled beton gebruikt. Deelauto’s maken het compleet.

Het verhaal achter Kickstart

In deze video blikken de bevlogen ontwikkelaars terug op de totstandkoming van Kickstart. Ze vertellen meer over het maakproces en het bijzondere woonconcept. Ook vertelt een koper waarom hij of zij voor Kickstart heeft gekozen en hoe het is om hier een nieuw thuis te vinden.

Bekijk de video en ontdek het verhaal achter Kickstart!

De ontwikkeling van Rijnhaven krijgt steeds meer vorm. Waar ooit vooral werd gewerkt, ontstaat stap voor stap een nieuw stuk stad aan het water. Ook voor Havenfront worden de plannen steeds concreter. Nog niet op woningniveau, maar wel in de grote lijnen: de inrichting van de openbare ruimte, de verbinding met het water, het Energiepark en de manier waarop hier straks een fijne buurt kan ontstaan. We spraken met Arthur Peeman en Paul Opstal, gezamenlijk de projectdirectie van Grond Exploitatie Maatschappij Havenfront, over de plannen van Havenfront binnen Meer aan Rijnhaven en wat deze plek straks kan betekenen voor Alphen aan den Rijn.

Arthur Peeman en Paul Opstal, gezamenlijk de projectdirectie van Grond Exploitatie Maatschappij Havenfront

Stedelijk wonen met water en groen dichtbij

“Havenfront krijgt binnen Rijnhaven echt een eigen karakter,” vertelt Arthur. “Het wordt een stedelijke plek, maar wel met veel groen en water dichtbij. Je woont straks niet alleen aan de haven, maar ook aan het Energiepark. Die combinatie maakt het bijzonder.”

Ook de opzet van het gebied speelt daarin een belangrijke rol. Paul: “De auto krijgt een minder dominante plek. Parkeren wordt voor een belangrijk deel centraal georganiseerd – door middel van een parkeerhub – waardoor er meer ruimte ontstaat voor groen, wandelen, verblijven en ontmoeten. Dat maakt Havenfront anders dan een traditionele woonwijk.”

Het rauwe randje van de haven

“Het rauwe randje van het havengebied willen we niet kwijtraken,” zegt Arthur. “Je ziet nu nog goed dat dit een plek is met een industrieel verleden. Denk aan de bestaande bedrijfsbebouwing, de haven en de zandtrechters. Dat soort elementen geven karakter.”

Dat betekent niet dat alles letterlijk blijft zoals het is, maar wel dat de sfeer van de plek wordt meegenomen in de nieuwe plannen. “In de architectuur en de openbare ruimte willen we die industriële havensfeer terug laten komen.”

Stap voor stap vooruit

“Op dit moment zijn we vooral bezig met de voorbereiding van het gebied,” legt Paul uit. “Denk aan het inrichtingsplan voor de openbare ruimte, de afstemming met nutsbedrijven en onderzoeken die nodig zijn voordat er gesloopt of gesaneerd kan worden.”

Na de zomer worden de sloopwerkzaamheden verder voorbereid. “Dat gebeurt gefaseerd,” zegt Paul. “Havenfront is een groot gebied en er zijn op dit moment ook nog bedrijven actief. De uitdaging is dus om stap voor stap te werken, terwijl het gebied in beweging blijft.”

Een schakel in de stad

Havenfront wordt een belangrijk deelgebied binnen Meer aan Rijnhaven. “Het ligt straks op een interessante plek in de stad,” vertelt Arthur. “Rijnhaven wordt steeds meer een schakel tussen het centrum, het station en de toekomstige ontwikkeling van de Gnephoek. Met nieuwe routes, waaronder fietsverbindingen, wordt het gebied veel beter verbonden met de rest van Alphen.”

Ook voor mensen die er niet wonen, moet Havenfront straks aantrekkelijk worden. “Het idee is dat je hier ook gewoon naartoe kunt komen voor een wandeling langs het water, een rondje Rijnhaven of een kop koffie aan de kade.”

De haven als plek voor iedereen

“Het water wordt echt onderdeel van de beleving,” zegt Arthur. “Straks kun je wandelen langs de haven, zitten aan de kade, bootjes kijken en even je hoofd leegmaken. We willen de kade bovendien openbaar houden, zodat iedereen van het water kan genieten.” “Dat vinden we belangrijk,” vult Paul aan. “De haven is niet alleen iets om naar te kijken vanuit je woning, maar een plek die je samen gebruikt.”

Het Energiepark als groene ader

“Het Energiepark wordt de groene ader van Havenfront,” vertelt Paul. “Een plek waar je doorheen wandelt, waar je elkaar tegenkomt en waar ruimte is om te zitten, te spelen of te bewegen.”

Het groen is niet alleen mooi, maar ook hard nodig. “Rijnhaven is nu nog behoorlijk stenig,” zegt Paul. “Door groen toe te voegen, zorgen we voor verkoeling op warme dagen, ruimte voor wateropvang bij hevige regen en een prettiger leefklimaat.”
Arthur vult aan: “Groen doet ook iets met hoe mensen zich voelen. Als je uitkijkt op bomen, door een park naar huis loopt of even in de schaduw kunt zitten, draagt dat bij aan de kwaliteit van wonen.”

Een unieke plek voor Alphen

“Havenfront wordt een gemengd gebied,” zegt Arthur. “Er komen vooral appartementen, in verschillende segmenten. Daarmee wordt het een plek voor starters, singles, senioren en stedelijk georiënteerde gezinnen. Voor Alphense begrippen wordt dit een unieke plek: een gebied met veel woningen, maar mét de kwaliteiten van water en groen. ”

Die mix van mensen vinden ze belangrijk. Paul: “We willen niemand uitsluiten. Juist de combinatie van verschillende bewoners kan ervoor zorgen dat er een levendige buurt ontstaat. Een plek waar jong en oud elkaar tegenkomen.”

Meer dan wonen alleen

“Hoe we zorgen dat Havenfront niet alleen een woongebied wordt, maar ook echt een buurt? Dat zit in meerdere dingen,” vertelt Paul. “In de openbare ruimte, in de routes door het gebied, in de plekken waar mensen elkaar tegenkomen en in de voorzieningen die straks een plek kunnen krijgen.”

Denk bijvoorbeeld aan kleinschalige horeca, maatschappelijke voorzieningen of een plek waar je even kunt zitten met een kop koffie. Ook de mobiliteitshub kan meer worden dan alleen een plek om je auto te parkeren. “Je kunt daar ook denken aan functies zoals een pakketpunt of een fietsenmaker,” zegt Arthur. “Plekken die mensen dagelijks gebruiken en waar vanzelf contact ontstaat.”

Bouwen aan een gebied in beweging

“De grootste uitdaging is eigenlijk: verbouwen terwijl de winkel openblijft,” zegt Arthur. “Je gaat aan de slag in een gebied waar nu nog bedrijvigheid is en waar nu al mensen wonen. Dat vraagt om een zorgvuldige aanpak.”

Paul: “We willen vanaf het begin kwaliteit toevoegen. Ook als het gebied nog niet helemaal af is. De eerste bewoners moeten hier straks al fijn kunnen wonen, terwijl de ontwikkeling om hen heen verdergaat.”

Van bedrijventerrein naar fijne stadsbuurt

Op de vraag waarop ze hopen wat mensen straks zeggen als Havenfront tot leven komt, hoeft Arthur niet lang over na te denken. “Ik hoop dat bewoners trots zijn op hun plek. Dat ze zeggen: dit is echt fijn wonen. En dat ze ambassadeur worden van hun eigen buurt.”

Paul vult aan: “En dat mensen verrast zijn door wat hier mogelijk is. Dat een voormalig bedrijventerrein kan veranderen in zo’n mooi, stedelijk en groen gebied aan het water. Een plek waar je graag woont, maar ook graag naartoe gaat.”

Want dat is uiteindelijk de bedoeling van Havenfront: een nieuw stukje Rijnhaven dat niet alleen woningen toevoegt, maar ook leven, routes, groen en plekken om elkaar te ontmoeten. Een gebied met karakter. En met ruimte om steeds verder te groeien.

In de Rijnhaven werkt ontwikkelaar Ruimtemaken al jaren aan een nieuwe, levendige stadswijk. Met Kickstart richten Hella, Theo en Harvey zich bewust op een groep die moeilijk een plek vindt: starters. In dit interview vertellen Hella en Theo hoe hun visie op betaalbaarheid, ontwerp en samenwerking vorm kreeg in een project dat jonge Alphenaren eindelijk wél kansen biedt aan het water.

Even voorstellen: Harvey, Hella & Theo van Ruimtemaken

Hella Hendriks en Theo Dohle kennen elkaar al jaren en vormen samen met architect-ontwikkelaar Harvey Otten een hecht team. “We hebben ieder ons specialisme,” vertelt Hella. “Theo initieert en ontwikkelt, Harvey ontwerpt, ik reken aan de plannen en zorg ervoor dat ze gebouwd worden. Betaalbaarheid staat bij ons altijd centraal. Wij weten dat het kán — en dat maakt een wereld van verschil voor starters.”

Ruimtemaken werkt inmiddels ruim elf jaar in Rijnhaven en was één van de eerste ontwikkelaars die het potentieel van dit gebied zag. “Toen hier vijftien jaar geleden de eerste transformatieplannen ontstonden, durfde bijna niemand het aan,” zegt Hella. “Wij wel. En Kickstart is inmiddels ons derde project hier.”

Met Kickstart wordt het eerste bouwblok aan de Energieweg afgerond: zo’n honderd woningen voor verschillende doelgroepen. “Vanaf het begin hadden we één ambitie,” vertelt Theo. “We willen juist die mensen helpen voor wie de woningmarkt het moeilijkst is: starters en senioren. Met Kickstart bereiken we eindelijk die jonge groep die al zo lang vastzit.”

De enorme belangstelling bevestigde dat. “Binnen korte tijd hadden we 2.500 inschrijvingen,” zegt Theo. “Dit zijn jonge mensen met toekomstplannen, maar zonder toegang tot de koopmarkt. Toen we zagen hoe groot die groep was, voelden we nóg meer verantwoordelijkheid. We ontwikkelden Kickstart mede door opnieuw in gesprek te gaan en naar hun wensen te luisteren.”

Sociale koop

Sociale koop was nieuw voor Alphen. “We moesten de gemeente overtuigen,” vertelt Theo. “Maar de grote belangstelling — vooral van Alphense jongeren — maakte duidelijk hoe hard dit nodig was.” Door te werken met recht van opstal* hoeven starters de grond niet te financieren en blijft de woning betaalbaar.

Ook in het ontwerp staat de doelgroep centraal. “We wilden geen standaard gebouw neerzetten,” zegt Hella. “Zicht op de haven is voor bewoners heel waardevol. Daarom kozen we voor een terrasvormig ontwerp, zodat zoveel mogelijk mensen kunnen genieten van het water.”

Compact wonen

Daarnaast werd slim ontworpen voor compact wonen. “Techniek neemt al snel veel ruimte in,” legt Theo uit. “Daarom ontwikkelden we een prefab-unit waarin alle installaties samenkomen. Zo blijft de rest van de woning flexibel en betaalbaar.”

Duurzaamheid kreeg net zo veel aandacht: biobased gevelpanelen (Nabasco) gemaakt van gerecycled wc-papier en houtpulp, bamboe, gerecycled beton en slimme energie- en wateroplossingen maken Kickstart toekomstbestendig.

De samenwerking met de gemeente was cruciaal. “Als een gemeente starterswoningen wil, moeten ze daar in alle voorwaarden rekening mee houden,” zegt Theo. “Van eisenpakketten tot grondprijzen. Alleen dan blijft betaalbaarheid haalbaar.”

Samen optrekken in Rijnhaven

Wat Ruimtemaken bijzonder waardeert, is de samenwerking met de andere ontwikkelaars in Rijnhaven. Theo: “Het mooie is dat we elkaar hier echt versterken. De kwaliteit van projecten zoals Kop West en eerdere ontwikkelingen aan de haven helpt ook Kickstart vooruit. We trekken gezamenlijk op, delen kennis en stemmen af wat het gebied nodig heeft. Dat maakt de hele wijk beter — en dat voel je terug in het eindresultaat.”

Een plek met karakter

Waarom Rijnhaven zo’n fijne plek is? “Het water en de historie geven het gebied een unieke sfeer,” zegt Hella. “Bewoners ervaren het als ‘Oud Alphen’. En als je ’s ochtends kunt zwemmen in de haven of zo naar de winkels loopt, snap je waarom mensen hier graag wonen.”

Kickstart sluit architectonisch aan bij die stoere, stadsachtige uitstraling. “Het vormt de entree van de wijk en laat zien waar Rijnhaven naartoe groeit,” zegt Theo. “Stedelijk, levendig en met aandacht voor kwaliteit.”

Waar bewoners elkaar straks ontmoeten? “Op de galerijen en zeker aan de kade,” zegt Hella. “Even zitten aan het water na je werk — dat past perfect bij deze doelgroep.”

Ambitie voor de toekomst

Tot slot blikken ze vooruit. “Ik hoop dat bewoners straks zeggen: ‘Ik wil hier nooit meer weg’,” vertelt Hella. “Dat is het mooiste compliment dat je kunt krijgen.” Theo: “En dat Kickstart laat zien hoe het óók kan: betaalbaar, duurzaam en echt ontwikkeld vanuit de behoefte van starters. Dat deze manier van werken de standaard wordt, hier in Rijnhaven én daarbuiten.”

*Bij het recht van opstal blijft de grond in eigendom van de oorspronkelijke eigenaar en bouw je als koper je woning op die grond. Het lijkt op particuliere erfpacht, maar is eenvoudiger en overzichtelijker. Doordat je de grond niet hoeft mee te financieren, blijft de hypotheek aanzienlijk lager — iets wat Ruimtemaken vooraf zorgvuldig heeft afgestemd met de Rabobank. Voor bewoners van Kickstart betekent dit dat zij een bescheiden maandelijkse vergoeding betalen voor het gebruik van de grond, momenteel ongeveer € 50 per maand.

Kicktstart groeit verder

Aan de noordwestkant van de Rijnhaven, in Alphen aan den Rijn, verrijst de komende jaren Kop West – een nieuw stukje stad waar wonen en werken samenkomen aan het water. Het is één van de deelgebieden binnen Meer aan Rijnhaven. We spraken met ontwikkelaars Jan-Willem (Blink) en Frank (Lingotto) over de ambities, de uitdagingen en de trots waarmee ze samen bouwen aan deze bijzondere plek.

Even voorstellen

Jan Willem: “Ik werk nu zo’n negen jaar bij Blink. We richten ons vooral op woningbouwprojecten. Vaak met een commerciële component, waar ruimte is voor groen en ontmoeten. Kop West is wat dat betreft typisch zo’n project waarin alles samenkomt: wonen, werken én recreatie.”

Frank: “Ik werk bij Lingotto en doe dat al een aantal jaar samen met Jan-Willem. We noemen onszelf ‘ontwikkelvrienden’. Aan Kop West werk ik inmiddels bijna vier jaar. Wat dit project bijzonder maakt, is de plek: midden in Alphen, direct aan het water, en met een rauw randje. Het is echt een voorbeeld van hoe Nederland de komende jaren met ruimte omgaat: verdichten, vernieuwen en slim combineren.”

Een stoer gebied met lef

Kop West wordt een stoere stadswijk gevormd door karakteristieke gebouwen met elk een eigen architectuur, sfeer en woonaanbod. Van duurzame appartementen tot ruime kadewoningen aan het water. Jan Willem vertelt: “Kop West ligt op een bedrijventerrein dat deels wordt getransformeerd. Dat maakt het spannend én tegelijkertijd uitdagend, omdat we met veel verschillende belangen rekening hebben gehouden in de planuitwerking. We zitten letterlijk op de overgang van bedrijvigheid naar wonen. Elke dag komen we iets nieuws tegen – van parkeeroplossingen tot het ontwerpen van een binnentuin – en dat lossen we samen met het team op. We zijn pioniers hier, daar zijn we trots op.”

Frank: “Het ruwe havenkarakter wilden we behouden, maar wel vertalen naar een prettig woonmilieu. De architecten – Groosman, Bosch Slabbers, M-architects en Buro Werda – hebben dat prachtig gedaan. De gebouwen hebben een pakhuisachtige uitstraling – stoer en industrieel met baksteen, staal en heldere lijnen. Geen ronde vormen, maar krachtige blokken met karakter. Tegelijkertijd zorgen het water en het groen voor zachtheid. Het is straks echt een plek waar je wilt zijn.”

Een gemengd gebied voor iedereen

In Kop West komen vier grote blokken: de eerste twee blokken uit fase 1 bestaan uit een kantoor- en bedrijfsdeel, rijwoningen, koopappartementen en sociale huurwoningen. In fase 2 worden nog twee blokken gerealiseerd die voornamelijk uit woningen bestaan en een prachtig horecapaviljoen. Tussen die blokken komt een binnentuin met speelplekken, bankjes en ruimte voor groen.

Frank: “Zo brengen we het leven letterlijk tussen de stenen. Daarnaast bouwen we het Pakhuis – een houten gebouw direct aan het water, met uitzicht over de hele Rijnhaven. Dit wordt het pronkstuk van de eerste fase. De gevel aan de binnenhaven krijgt een keramische bekleding en aan de zijkant komt een kunstwerk van een kunstenares, opgebouwd uit woorden die verwijzen naar de haven. Bovenin zitten appartementen met royale terrassen – een prachtig uitzicht gegarandeerd.”

Jan Willem vult aan: “Naast het Pakhuis komen de kadewoningen – rij- en splitlevelwoningen met een eigen tuin en uitzicht op de binnenhaven. Alles is zo ontworpen dat bewoners zicht hebben op het water, of ze nu in een appartement of een rijwoning wonen.”

Betaalbaar én divers wonen

In de eerste fase van Kop West komen er ongeveer 110 woningen, waaronder 38 sociale huurappartementen in samenwerking met Woonforte, en 40 middeldure koopappartementen onder de NHG-grens. Ideaal voor starters. Het resterende deel bestaat uit grotere en hiermee iets duurdere appartementen in het Pakhuis, onder andere gericht op empty nesters.

“Door dat gemengde aanbod ontstaat er vanzelf een levendige mix van mensen. Dat is ook wat we willen: een wijk die leeft – overdag én ’s avonds. Doordat er ook bedrijfsruimtes en horeca komen, wordt het geen slaapwijk maar een dynamische plek waar gewerkt, gewoond en ontmoet wordt”, zegt Frank over deze mix van woningen.

Werken aan de haven

In Kop West komen in totaal zo’n 330 woningen en ongeveer 13.000 m² kantoor- en bedrijfsruimte.
Over werken in Kop West vertelt Frank: “Het werkgebied hoort bij de identiteit van Kop West. Aan de rand van het woongebied komen bedrijfsruimtes van verschillende groottes, met een vriendelijkere uitstraling dan traditionele bedrijfsgebouwen. Denk aan creatieve kantoren in het Pakhuis, ateliers voor zzp’ers, of wat grotere hallen voor bijvoorbeeld een loodgieter of botenbouwer met showroom. We hopen op een diverse groep ondernemers die verbinding zoekt met de wijk. Vanaf hun werkplek loop je zó naar de promenade voor een koffiepauze aan het water.”

Duurzaam en toekomstgericht

Jan-Willem: “Duurzaamheid zit in alles wat we doen. We maken gebruik van een WKO-installatie* – een systeem dat warmte en koude uit de bodem haalt. Dat past perfect bij een gemengd gebied: overdag, als mensen weg zijn, gebruik je de energie voor de bedrijven; ’s avonds gaat het naar de woningen. Het Pakhuis wordt bovendien grotendeels van hout gebouwd, wat het niet alleen duurzaam maar ook heel mooi maakt.”

Wachten op de start

De locatie voor Kop West werd in 2018 gekocht, maar de bouw is nog altijd niet gestart. Frank: “Dat heeft te maken met procedures en een bezwaartraject. Eind 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld, en we wachten nog op de uitspraak van de Raad van State. Zodra dat besluit er is, kunnen we los.”

Jan-Willem: “We mikken op verkoop in het voorjaar van 2026, waarschijnlijk in maart. We hebben alles in gang gezet – van ontwerp tot verkoopvoorbereiding – zodat we kunnen starten zodra het mag.”

De toekomst van Kop West

Frank: “Over vijf jaar ziet dit gebied er totaal anders uit. Autoluw, groen en levendig. Parkeren gebeurt grotendeels in garages, zodat er ruimte is voor fietsers en voetgangers. Aan de kade komt een horecapaviljoen met groot terras, een wandelpromenade en aanlegplekken voor bootjes. We hopen dat bewoners elkaar hier ontmoeten, dat ze buiten zitten, wandelen, spelen, leven.”

“Voor mij is het project geslaagd als ik hier over een paar jaar met mijn kinderen loop, mensen zie wonen en werken, en kan zeggen: ‘Kijk, daar heb ik aan meegewerkt,’” zegt Jan-Willem met een lach.

“Ja, precies dat,” vult Frank aan. “We zijn niet zomaar bezig met gebouwen, maar met een heel nieuw stukje stad. Ik kijk er nu al naar uit om straks op dat terras aan het water te zitten – met uitzicht op alles wat hier is ontstaan.”

* Warmte Koude Opslag (WKO) is een duurzame methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. Bij de koudeopslag wordt winterkoude gebruikt voor koeling in de zomer. En warmte uit de zomer wordt opgeslagen voor verwarmen in de winter.

De bouw van Kickstart in Rijnhaven heeft het hoogste punt bereikt! Na de bouwvak wordt er hard doorgewerkt aan de afwerking van het gebouw, zowel binnen als buiten. De planning is nog steeds dat begin 2026 de eerste woningen opgeleverd.

De gemeente Alphen aan den Rijn, BPD en Vink Bouw hebben eind vorig jaar officieel de handen ineengeslagen voor het Havenfront. Met deze samenwerking bouwen ze aan zo’n 875 woningen in een fijne, duurzame en groene omgeving. Precies wat deze unieke plek verdient!